변호사선임을 설명하는 글은 대개 계약서 항목에서 시작합니다. 하지만 실제로 소장을 받은 사람의 머릿속은 "지금 맡겨야 하나, 어디에, 어디까지"라는 물음으로 가득합니다. 계약 갱신을 거절당한 상가 임차인이 건물 인도 소장을 받은 경우를 기준으로, 그 물음에 어떤 순서로 답해 가는지 정리합니다.
갱신 거절 뒤 건물 인도 소장이 오는 구조
임대차기간이 끝났으니 가게를 넘겨 달라는 건물 인도 청구에는, 넘겨줄 때까지 차임에 해당하는 돈을 내라는 청구가 함께 붙는 경우가 많습니다. 임차인이 기간 만료 전에 계약을 이어 가고 싶다고 알렸는데 임대인이 재건축 계획을 이유로 거절했다면, 다툼은 그 거절이 법이 허용하는 것인지로 모입니다.
이 다툼의 뼈대는 상가건물 임대차보호법 제10조입니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 다만 법이 열거한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 철거나 재건축을 위해 점유를 되찾아야 하는 경우도 그 가운데 하나인데, 계약 당시 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알렸는지, 안전사고 우려가 있는지, 다른 법령에 따른 것인지로 나뉩니다(제1항 제7호). 갱신요구권은 최초 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다(제2항). 이 조항들은 보증금 규모와 관계없이 적용되도록 정해져 있습니다(제2조 제3항).
첫 사흘: 기한부터 확정합니다
가장 먼저 할 일은 봉투에 받은 날짜를 적는 것입니다. 청구를 다툴 생각이라면 소장 부본을 받은 날로부터 30일째가 답변서 마감이고(민사소송법 제256조 제1항), 그날을 넘기도록 아무것도 내지 않으면 법원이 기일을 열지 않고 판결할 수 있습니다(제257조 제1항). 임대인과 아직 대화가 오가고 있더라도 이 시계는 멈추지 않습니다.
30일은 그대로 쓰지 말고 거꾸로 나눕니다. 변호사가 기록을 읽고 답변서를 쓰는 데 열흘 안팎이 필요하다고 보면, 맡길 곳을 정하는 마감은 받은 날로부터 보름 남짓으로 잡게 됩니다. 그 사이에 임대차계약서와 갱신 요구 문자, 차임을 보낸 이체 내역을 한 묶음으로 정리합니다. 사건 단계마다 맡길 시점을 가르는 기준은 선임 시점을 다룬 문서에 따로 정리해 두었습니다.
여러 곳의 상담을 같은 표로 견주기
두 곳 이상에서 상담을 받았다면, 들은 내용을 같은 칸에 나눠 적어 두어야 비교가 됩니다.
| 견줄 칸 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 쟁점 설명 | 갱신 요구 문자의 시기와 효력, 재건축 사유가 법이 정한 거절 사유에 맞는지 |
| 예상 절차 | 조정으로 갈 여지, 현장 확인이나 감정이 필요한지 |
| 업무 범위 | 1심 본안만인지, 상대가 가처분을 신청하면 대응이 포함되는지 |
| 비용 구조 | 선임할 때 내는 보수가 덮는 범위, 결과에 따른 보수의 '결과'가 무엇인지, 실비 처리 |
| 담당 | 상담한 변호사가 직접 기일에 나가는지 |
상담에 따라 계약 당시 재건축 계획을 들은 적이 있는지부터 묻기도 하고, 이전 비용을 받고 나가는 화해까지 선택지로 함께 설명하기도 합니다. 비교 기준은 어느 쪽이 더 듣기 좋았는지가 아니라, 쟁점마다 근거를 얼마나 구체적으로 짚었는지입니다.
위임 범위를 정하고 위임장을 내기
맡길 곳을 정했다면 위임 범위를 세 가지로 나눠 확인합니다. 첫째, 이번 계약이 1심 본안까지인지, 항소심은 판결 뒤 따로 정하는지. 둘째, 결과에 따른 보수를 인도 청구가 기각된 경우와 화해로 이전 비용을 받는 경우로 나눠 계산 방식을 적었는지. 셋째, 화해 권한을 위임장에 주더라도 화해안을 받아들이기 전에 의뢰인의 뜻을 묻도록 했는지입니다.
세 번째가 중요한 까닭은 화해가 민사소송법 제90조 제2항이 정한 특별수권 사항이기 때문입니다. 권한의 범위와 의미는 소송대리권과 특별수권 문서에 정리되어 있습니다. 계약서에 서명한 뒤 변호사는 위임장을 소속 지방변호사회를 거쳐 법원에 내고(변호사법 제29조), 위임장이 들어가기 전에는 대리할 수 없으므로(제29조의2) 답변서가 기한 안에 접수되었는지를 따로 확인해 두어야 합니다.
차임 연체 이력이 있다면
임차인에게 차임을 3기분에 이르도록 밀린 이력이 있다면 판단이 달라집니다. 3기의 차임액에 이르는 연체 사실은 갱신 거절 사유가 되고(제10조 제1항 제1호), 연체액이 3기에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있는 사유도 됩니다(제10조의8). 그러면 다툼의 중심이 재건축 계획에서 연체 이력으로 옮겨 가고, 끝까지 다투기보다 이전 시기와 비용을 협상하는 쪽이 현실적인 선택이 될 수도 있습니다. 변호사선임의 범위도 그에 맞춰 협상과 조정 중심으로 좁게 정하는 편이 비용과 기대를 맞추기 쉽습니다.
자주 묻는 질문
Q. 갱신을 요구한 문자도 증거가 되나요?
A. 보낸 날짜와 내용, 상대방이 받았음을 보여 주는 화면은 갱신 요구 시기를 보여 주는 자료가 됩니다. 휴대전화를 바꾸지 말고 대화 전체를 보존한 채 캡처본을 대리인에게 전달하세요.
Q. 변호사선임 뒤에는 당사자가 법정에 갈 일이 없나요?
A. 대부분의 기일에는 대리인이 나가 진술하고 서면을 냅니다. 다만 법원이 당사자에게 직접 묻겠다며 신문 기일을 잡으면 본인이 출석해야 합니다. 조정 기일처럼 본인의 결정이 필요한 자리도 미리 대리인과 상의해 두세요.
정리
인도 소장을 받은 임차인이 맡길지를 정하는 순서는 이렇습니다. 받은 날을 적어 기한을 거꾸로 나누고, 같은 칸으로 상담을 견주고, 위임 범위와 화해 권한을 문서로 정한 뒤, 위임장과 답변서가 들어갔는지 확인합니다. 같은 순서를 내 상황에 대입해 보려면 변호사선임 질문 여덟 가지를 모은 첫 화면을 차례로 읽어 보세요.
이 글은 일반적인 법률 정보이며, 개별 사건의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
근거: 상가건물 임대차보호법 제2조·제10조·제10조의8 [시행 2026. 5. 12.][법률 제21083호], 민사소송법 제90조·제256조·제257조 [시행 2026. 10. 2.][법률 제21993호], 변호사법 제29조·제29조의2 [시행 2026. 10. 2.][법률 제21857호] — 국가법령정보센터 2026-10-20 확인